Cara Aman Beli Rumah Over Kredit

Sponsored Links

Cara Aman Beli Rumah Over Kredit

Sebelum menuliskan plus minus membeli rumah dengan cara over kredit, ada illsutrasi permasalahan sebagai berikut. Sebut saja Rozy membeli rumah dengan cara KPR di kota Kediri. Namun karena alasan untuk usaha bisnis online yang lebih besar, Rozy menginginkan untuk mengoper kredit kepada relasi bisnisnya si Zahri sang pengusaha sukses di kota Tulung Agung. Rumah yang di KPR oleh Rozy sudah di angsur 5 tahun tinggal sisa 10 tahun dari masa kredit. Si Zahri sudah oke, untuk mengoper kredit dari Rozy dengan meneruskan kredit ke BTN selama 10 tahun. Setelah 10 tahun berjalan, si Zahri ingin mengambil sertifikat tanahnya di Bank BTN. Ternyata sesampai di BTN, pihak bank bersikukuh bahwa tanah tersebut milik si Rozy, bukan milik Zahri. Usut punya usut ternyata dulu ketika terjadi transaksi jual beli, si Zahri hanya meneruskan over kredit kepada Rozy tanpa sepengetahuan bank BTN. So, dari contoh illustrasi tersebut, memang gak ada salahnya Bank BTN selaku pemilik pemegang sertifikat bersikukuh bahwa tanah tersebut masih milik Rozy. Alasan BTN memang ada benarnya, karena saat pengalihan over kredit tanpa sepengetahuan pihak bank selaku pemegang jaminan sertifikat rumah KPR tersebut. Ok, dari illustrasi cerita diatas masri kita belejar sama-sama soal proses pengalihan hak yang aman di mata hukum. Bukan hanya transaksi di bawah tangan yang berpotensi menimbulkan masalah dikemudian hari.

Berikut ini langkah-langkah yang harus di lalui dari kedua belah pihak agar sama-sama aman dan untung menguntungkan, sehingga tidak berdampak masalah di kemudian hari. Ya, Anda tahu sendirikan sebelum kita mengalihkan hak atas barang kredit tersebut ada pihak lain yang memegang jaminan atas sertifikat tanah tersebut. Pastinya harus tahu aturan main untuk mengalihkan hak dengan cara over kredit tersebut. Bukan hanya jual beli yang sesederhana itu sudah cukup, namun ada proses hukum dan legalitas yang perlu di lakukan agar sama-sama memiliki jaminan hukum yang kuat, entah bagi si Rozy yang mempunyai tanah yang menjadi obyek sengketa, pihak BANK BTN selaku pemegang sertifikat, atau si Zahri yang akan mengoper kredit tersebut.

over kredit rumah
Over kredit rumah (illustrasi)

Cara Melakukan Proses Oper Kredit

Belajar dari kasus diatas, sebetulnya untuk melakukan cara over kredit bisa dilakukan dengan dua cara, yaitu dengan langsung berhunbungan dengan Bank BTN selaku pemegang jaminan atau datang ke notaris untuk melakukan akta pemindahan oper kredit tersebut. Berikut ini penjelasan secara detail untuk melakukan transaksi yang aman untuk over kredit.

  1. Oper Kredit Langsung Berhubungan Dengan Bank Bersangkutan

Ketika Anda menginginkan membeli atau meneruskan kredit milik orang lain seperti contoh kasus si zahri ingin membeli rumah dengan cara over kredit dari Rozy. Prosesnya bisa dilakukan dengan mendatangi bank, dan mengutarakan keinginan untuk mengoper kredit milik Rozy tersebut. Istilah yang paling lazim untuk proses seperti ini disebut “alih debitur”. Adapun caranya sebagai berikut:

  • Kedua belah pihak datang kepada bank dan mengajukan permohonan oper kredit.
  • Mengajukan sebagai pemohon baru atau biasa di sebut mengajukan debitur yang baru, menggantikan debitur yang lama, sebagai proses pengalihan over kredit tersebut.
  • Ketika sudah di acc oleh pihak bank, selanjutnya pembeli disebut sebagai debitur baru dalam kasus ini, atau orang yang meneruskan kredit dari debitur yang lama. Untuk proses ini pembeli (debitur baru) akan melakukan transaksi dengan menandatangani perjanjian kredit yang baru atas nama yang baru, beserta dengan AJB (Akta Jual Beli) plus pengikatan jaminan (SKMHT).

Proses over kredit seperti ini memang sedikit lebih rumit namun mempunyai kelebihan-kelebihan sebagai berikut:

  • Untuk sertifikat sudah bisa berpindah dengan atas nama yang baru alias kepada pemilik yang baru, walaupun masih di jaminkan di bank.
  • Pembeli bisa menyicil angsuran rumah dengan nama sendiri, calon pemilik yang baru.

Kekurangan dari proses over kredit seperti ini:

  • Untuk mengajukan proses pengajuan ganti debitur biasanya lebih rumit, tergantung kebijakan dari bank yang mempunyai hak untuk mengiyakan atau tidak dari proses ambil alih kredit.
  • Membutuhkan proses yang cenderung lebih lama, dibandingkan dengan melakukan transaksi sendiri dengan notaris.
  • Ada biaya proses pengalihan yang tentunya tidak murah, untuk oper kredit seperti ini.
  1. Proses Oper Kredit Melalui Notaris

Untuk melakukan proses pemindahan kredit tidak harus mendatangi bank bersangkutan, namun bisa dilakukan dihadapan notaris. Proses ini sebetulnya untuk memperkuat hukum, dengan cara melakukan akta notaris.

Untuk prosesnya bisa dilakukan sebagai berikut ini,

  • Antara penjual dan Pembeli sama-sama datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas surat-surat yang dibutuhkan.
  • Di notaris tersebut dibuatlah akta perjanjian notaris yaitu pengikatan Jual Beli atas pengalihan hak atas tanah serta bangunan.
  • Didalam akta tersebut juga disebutkan klausul untuk melunasi kredit yang belum dilunasi oleh penjual.
  • Ketika surat akta yang telah dibuat dinotaris, maka di tembuskan kepada bank BTN selaku pemegang sertifikat yang dimilki oleh penjual.
  • Dengan kondisi ini berarti tanah tersebut sudah berpindah hak atau sudah beralih hak, walaupun sertifikat yang dipegang di BTN tersebut masih atas nama penjual. Tujuan tembusan ini, adalah untuk memberitahu kepada BTN bahwa hak dari pemilik atas nama sertifikat tersebut telah berpindah hak sehingga ketika ada niat kurang baik dari penjual melunasi sertifikat dan mengambil sertifikat tersebut bank BTN tidak bisa melepaskan kepada pemilik lama.

Kelebihan Proses Dihadapan Notaris

  • Untuk urusan biaya relatif lebih murah dibandingkan dengan oper kredit dengan cara yang pertama.
  • Proses lebih cepat dan tidak bertele-tele, cukup dengan AJB dan akta perjanjian notaris

Kekurangan Proses dihdadapan Notaris

  • Sertifikat belum bisa dipindahkan atas nama pembeli yang baru karena masih dalam jaminan bank
  • Pembeli mengansur kepada BTN atas nama pemilik lama
  • Jika pengalihan hak ini tidak ditembuskan ke BTN, jika pemilik lama melunasi kekurangan kredit dan mengambil sertifikat masih bisa saja terjadi.

Untuk mengurangi resiko seperti itu, tentunya membeli rumah dengan cara over kredit seperti ini masih lebih relatif aman jika dibandingkan dengan jual beli di bawah tangan yang tanpa akta notaris.

Sebagai bahan catatan, untuk pengalihan hak ini sebelum kredit lunas maka cuman bisa dilakukan satu kali, alias si pemilik baru jika ingin menjual lagi tanah tersebut harus menghadirkan pemilik lama dan dibuatkan perjanjian pengalihan hak yang baru.

Sumber: irmadevita.com